Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư: Phải thực hiện quyết liệt!

Thời gian qua việc vận hành các tòa nhà chung cư tại Hà Nội đã gặp phải nhiều “rắc rối”, nguyên nhân chính dẫn tới những bất cập này là thiếu một hệ thống pháp luật quy định việc quản lý, khai thác các tòa nhà này một cách cụ thể. Tuy nhiên, những bất cập này sắp tới sẽ được giải quyết, bởi từ ngày ngày 4/1/2013, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND, về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Quy chế mới liệu có “cắt cơn” được những bất cập vừa qua tại các nhà chung cư Hà Nội

Phải cụ thể hóa

Do đặc thù của các khu chung cư của Hà Nội nên Nghị định 71/2010/NĐ-CP vẫn chưa thể đáp ứng hết các “ngóc ngách” của vấn đề quản lý các chung cư của Hà Nội. Cũng bởi những bức xúc còn tồn tại nổi cộm trong đời sống, là nguyên nhân dẫn đến nhiều cuộc khiếu kiện nên Hà Nội đã tập trung nghiên cứu, ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Để cụ thể hóa những tồn tại vừa qua tại nhiều tòa nhà của thủ đô, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư gồm 5 Chương và 32 Điều sẽ được thực hiện theo nguyên tắc tự quản. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch, mức đóng góp kính phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do UBND thành phố quy định.

Điều đặc biệt là từ nay, nhà chung cư phải có Ban quản trị. Cũng theo quy chế lần này quy định thì, Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Trước đây, thành phố Hà Nội chỉ có loại chung cư thấp tầng (khoảng 5 tầng) với mục đích xây dựng chủ yếu là để ở thì hiện nay, việc phát triển nhà chung cư không chỉ tăng về chiều cao, đa dạng về hình thức sở hữu và quy mô diện tích căn hộ mà còn đa dạng, hỗn hợp về mục đích sử dụng. Trong khi một số quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở chung cư nêu trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa được sửa đổi, bổ sung kịp thời, cộng với nhận thức một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà ở chung cư, của một bộ phận người dân còn nhiều hạn chế, nên trong thời gian qua đã xảy ra một số vướng mắc trong quá trình quản lý hoặc xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.

Tuy nhiên việc ban hành quy chế lần này của thành phố Hà Nội được nhiều người đánh giá là cần thiết và kịp thời. Bởi những bất cập, hạn chế thời gian qua đã được cụ thể hóa một cách rõ ràng. Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đã được ban hành, việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch mọi khoản thu, chi; về diện tích chung, riêng, nguyên tắc về phí dịch vụ... Đặc biệt, mức đóng góp kính phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do UBND thành phố quy định.

“Đè cả” Nghị định 71

Quy chế lần này đã dành riêng cả Điều 7 quy định về bảo hiểm nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên phải tham gia mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sử hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Ngoài ra đối với tất cả các nhà chung cư thuộc các dự án phát triển nhà ở để, nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, chỉ được đưa vào quản lý sử dụng, vận hành khi có đủ các điều kiện: Đã được chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao theo các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Đã được cấp giấy chứng nhận an toàn chịu lực và giấy chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư do nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập theo quy định.

Soi lại quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì thấy “có chuyện”, bởi phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng là thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, trong đó có nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh tại tầng hầm, hoặc tại tầng một, hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư là phần sở hữu chung. Nhưng nay, theo quy chế mà thành phố Hà Nội mới ban hành, phần diện tích này lại trở thành sở hữu riêng.

Ông Phạm Văn Khánh, Vụ trưởng Vụ Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng cho rằng: Về vấn đề Ban quản trị nhà chung cư, trước đó Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản quy định về việc thành lập các Ban quản trị tại các tòa nhà chung cư. Về phí quản lý chung cư, phải trên nguyên tắc tính đúng tính đủ, ngoài ra Bộ Xây dựng đã có thông tư hướng dẫn, nếu tính đúng như thông tư này thì không có vấn đề gì nhưng theo tôi được biết thì hầu như các tòa nhà không làm theo quy định này. Còn nếu như người mua nhà có các thỏa thuận thì phải tuân thủ theo hợp đồng mua bán, cam kết giữa các bên, nhưng vẫn phải thực hiện trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và có lãi. Nếu những diện tích mà chủ đầu tư mang ra kinh doanh thì phải lấy chi phí đó bù lại cho chi phí quản lý, nếu thiếu thì người dân mới phải đóng góp vào.

Để “cắt cơn” được những bất cập vừa qua tại các tòa nhà chung cư, Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp quy quy định những tồn đọng này. Hy vọng với Quy chế nhà chung cư mới được thành phố Hà Nội ban hành sẽ “cắt cơn” được những tranh chấp tại các khu chung cư.